家は買うほうが良い？賃貸？身の丈に合わせて家を選ぼう

こんにちは、最近周りが結婚や出産やマイホームでざわついているTOMOです。

 

私が大好きなホリエモンこと堀江貴文さんが言います。「家、車、結婚、子供が人生の４大コストだ」と。新しい仕事をしたくなってもそこに住まなければいけないという機会損失で損するお金があったり、移動ばっかりで結局ホテル暮らしになるなら家なんてそもそも要らないしということで、堀江さんはホテル暮らしをされているそうです。

確かにサラリーマンをやっていると、「家を買った瞬間に異動を命じられた」なんて言う話はよく聞きますし、「お客さんが東京ばっかりだから交通費と時間が勿体ない」とかで、持ち家によって損をしている人がたくさんいます。

 

もしホテル暮らしであったら毎日違うところに住めて、かつ出張先に近いところで次の日を始められるという利点がありますが、ホテルというのは1泊6000円のビジネスホテルだとしても1か月で18万円もかかります。

これが安いと考えるか高いと考えるか。たとえばネットカフェに毎日宿泊するとすると、1泊高いところでも2000円くらいで泊まれます。そうなると月で6万円。これなら圧倒的にお得感ありますよね。飲み物も飲み放題だし、漫画も読み放題、PCも使い放題なので相当便利です。

 

という事を考えていると、家って要らないんじゃないの？と私は思うわけです。

 

 

車もそうです。これはメンタリストDaiGoさんも言っていましたが、マイカーは全額経費に回せないので、移動は全部タクシーにするべきだそうです。タクシーであれば利用した分すべてが経費にできますし、免許を持つ必要もない、保険料や自動車税も不要、修理費も当然不要という事で、トータルで考えるとマイカーよりもタクシーのほうがお得なんだそうです。

わざわざ自分が事故を起こしてしまうリスクを背負いながら各種税金や維持費を支払うというのは、確かに罰ゲームに近いものがあるかもしれません。最近は徐々にタクシー料金も下がりつつあったり、一日中使いたい場合はカーシェアサービスが便利になっていたり、ますますマイカーを持つ必要もなくなってきました。

 

 

だから、車も家も要らん！　と、結論付けてしまうと、恐らく結婚した後に奥様と大喧嘩をする羽目になります。というのも、女性はなぜか持ち家志向が強い。昔も今も。
　マイホームは持ち家？賃貸？ 二人以上の世帯、男性単身世帯、女性単身世帯それぞれの持ち家率を比べてみた

 

おそらく、女性の方が「決まった場所でいつも同じように生活したい」という安定志向が強いのでしょう。ウォーキングデッドでも、移動すべきか留まるか、男女で大きく意見が分かれていました。

 

結局、結婚してしまうと家も子供も車も全部所有しないといけません。だから、堀江さんは結婚するなというんです。

 

けど、大人になったらやっぱり結婚したい！という方は多いはず。となると、もう一点に留まるしかありません。そうなった場合、家は買うべきなのか借りるべきなのか、検討してみました。

 

賃貸住宅のメリット・デメリット

賃貸住宅のメリットとしては

 

これらが挙げられるでしょう。

 

結婚、出産、転勤など、生活の状態に合わせて柔軟に住み替えできる

例えば、子供が増えたから広い家に住んだり、部屋数の多いところに住みたい！という願いや、逆に子供が自立していったので部屋数の少ないところに引っ越したい！とかに対応ができます。

他にも両親の介護が必要になったから実家の近くに住みたい！という事も容易に対応できます。

急に県外に転記を命じられた！という場合もその地で部屋を探すだけなので簡単ですね。

 

自分たちの事情に合わせて柔軟に住み替えができるというのが賃貸住宅の一番のメリットです。

 

 

全て大家さん任せでOKなので、設備のメンテナンスが不要

水道管が破裂した！とか、エアコンが壊れた！とか、いろいろな備品の故障、メンテナンスがありますが、持ち家の場合は自分で対処しなくてはなりません。電話をしたり、サービスマンを家に呼んだり、修繕費も自費です。

賃貸ではそれらが全て丸投げできます。もちろん心配であれば自分が立ち会う事もできますし、大きいのは、修繕費が貸主側の負担になる事。維持費が余分にかからないのが何とも魅力です。

 

まとまった初期費用が要らない

賃貸物件であれば家賃、敷金、礼金とあとちょっとしたお金がかかるので数十万で済みますが、持ち家の場合は登記費用や新しく建てるなら工事費などで合計で数百万かかる事もあります。というのを考えると圧倒的に賃貸のほうが安くて便利ですね。

 

 

では逆に、賃貸のデメリットを見てみましょう。

賃貸のデメリットとして挙げられるのは

 

というものがあります。

 

契約している間は決められた額の家賃を払い続けなければならない

賃貸契約をしている間にどんなイベントが起きるかわかりませんよね。会社をクビになった、会社が倒産した、不景気で収入が減った、定年退職して収入がなくなったなど、様々な理由で家賃を払い続けるのがキツイという状態になってしまいますが、それでも住むのであれば決められた家賃をきちっと払わないと追い出されてしまいます。

全く優しくないですねえ。

 

部屋を汚すことに気をつけないといけない

例えば煙草を吸って壁紙が変色したとか、カーペットに穴をあけたとか、物をぶつけて傷をつけた、へこませた等、元の状態から著しく状態を悪くしてしまうと敷金が返ってこなくなります。故意でなく、生活の上で自然とつく傷であれば敷金からは引かれませんが、状態が著しく悪いとそうなる。

 

あとは、壁にフックを取り付けて時計を飾りたい等、部屋にちょっとでも改造を加えようと思うと全て貸主の許可が要りますので、部屋を飾りたい場合は柔軟性が全くないのが賃貸の特徴です。

 

お金は払ったら払いっぱなし、資産にならない

お金をどれだけ払ったとしても、部屋は自分の物にはなりません。そして、退去するときにもらえるお金は敷金のみなので、全く資産性がありません。

本当にただの消費。ですが、マンション投資みたいな難しい投資を考えているわけではないので、ここを割り切る事ができればライフスタイルに合わせた住み替えによってかかる費用はトータルで大きく下げる事もできる。そういう可能性を秘めているからこそ賃貸派は賃貸派でいられます。

 

 

持ち家のメリット・デメリット

つぎに、持ち家のメリットとデメリットについて考えていきましょう。

 

メリットは

 

が挙げられます。

 

 

資産になる

勝った家は最終的にモノとして形が残ります。もし自分が住むのをやめた場合でも、売却することができれば幾分かお金が返ってきます。ただし人気のない物件であれば税金を払うだけの負債となり、ロバートキヨサキさんは家を「負債」と断定しています。

 

ロバートキヨサキさんは、資産の定義を、「それがお金を生むものかどうか」としていて、家は住むだけでありお金を生まない、逆にお金を奪っていくものとして、負債としています。

 

確かに車はそれを使って商行為をできるからこそ資産として計上することもできますが、家は高額な割にリターンが全くないという時点で、大富豪が持つものなんでしょうね。

 

家を自由にカスタマイズできる

分譲住宅、一軒家なんでも、所有者は「あなた」です。つまり何をしようがあなたの勝手、人様に迷惑さえかけなければ壁に穴をあけて勝手にリフォームをしようが新しい設備を備え付けようが自由です。

 

家事をもっと手の掛からないものにしたい！という願望があるのであれば家を購入するところに大きな魅力がありますよね。

 

万一の時に、支払いを減免できる制度がある

もし、会社が倒産して支払いができなくなったら？銀行など、お金を借りる金融機関にて支払いを少し待ってもらうことができます。その間に職探しをして、待ってもらった分すぐ返していけば、何事もなかったかのように家に住み続けることができます。

 

また、支払いをする人が亡くなったり、大きな障害を持ってしまって支払いが困難な場合用の保険もあったりして、契約しておくと金融機関へは保険会社が支払いしてくれるというものもあります。

 

万が一の時も安心なのは、持ち家に軍配が上がりますね。

 

 

持ち家のデメリットは

 

可能性があります。

 

初期費用が高すぎる

賃貸のほうで説明したように、初期費用がものすごく高いのがデメリットです。

税金、登記費用のほかに、保険料、ローン、あとは引っ越しの代金や家具購入の費用も掛かります。合計すると200万円とか掛かるのも普通のようで、まあ簡単には手が出せないですよね。

 

何か備品が壊れたら自分で対処しなくてはいけない

水道管が破裂した、エアコンが壊れたと誰か言っても何も始まりません。自分で直す人を手配して、自分で工事に立ち会って、自分で支払いをしないといけません。

その時の費用、時間、手間、これらをすべて自分で負担しないといけないので、「家は買ったら終わり」ではないんだなと強く実感させられます。

 

 

あと税金は家にかかってくるので家が建っている限りはずっと支払い続けなくてはいけません。固定資産税、相続税、前述のメンテナンス費が一生付きまとってくるのが持ち家のデメリット。

 

不動産価格が暴落して予定が狂う

一番悲しいやつ。

 

賃貸と比較して、「最終的にこれだけ価値が残るならこの家を買おう」と思って買ったのに、世はまさかの不景気。まったく家が売れない。なんてことが余裕で想像できます。日本の人口は日々減り続けています。家を売ろうと思ったタイミングでちょうどその家を欲しいと言ってくれる人が、人口が減るたびにどんどん下がっていきます。

 

最終的にその地域に住みたい人が誰もいなくなってしまった場合、家の価値が思いっきり下がります。

 

この現状で家を購入しようと考えた場合、家を資産と考えるのはやめて、ものすごく高価な消耗品だと割り切るのが良いのかもしれませんね。

 

老後を考えた時の総支払額はどっちが安い？

 

さて、老後を考えた時、中々の年月が経過していますよね。その間家賃を払い続けた場合と持ち家の場合、どちらがお得なんでしょう。

35年でどうなるかシミュレーションしてみましょう。

 

賃貸で過ごした場合

家賃10万円で35年住み続けた場合

家賃総額：10万x12か月x35年=42,000,000円（4200万円）

2年に1回、家賃1か月分の更新料がかかるとすると

更新料：10万x17年=1,700,000（170万円）

敷金と礼金は

敷金10万x2か月分=20万円

礼金10万x1か月分=10万円

 

トータルで
4200+170+20+10=4400万円

 

持ち家で過ごした場合

「200倍の法則」という胡散臭い法則がありまして、家賃10万円の家に住む時に比較対象になるのが2000万円の持ち家となります。基準として考えやすいので利用させてもらいましょう。

 

2000万円の家を35年ローンで買った場合、支払い総額は大体2400万円になります。（金利1%）

登記にかかるお金などをざっくり10%と仮定して200万円

管理費、修繕費を月々3万円と仮定して3x12x35=1260万円

 

合計で2400+200+1260=3860万円

 

賃貸と比べて500～600万円お得という計算になりました。

 

更に持ち家を500万円で売却すると仮定するとトータルで1000万円くらい賃貸よりも安く住めます。

 

 

ただこれは、引っ越しをしない場合。
よくあるパターンが途中の転勤で旦那だけ単身赴任の場合、家賃がさらにかかります。会社が倒産した場合、簡単に引っ越せません。

 

今後しばらくは業界再編の動きが強くなるので、転勤や倒産などは決して他人事ではないです。となると自由に引っ越せる分賃貸のほうが便利ではあります。また広い家を購入してしまった場合は家中に物があふれるようになるので余計な出費を気づかぬうちにしてしまいます。

万一家が無くなった場合、保険に入っていても全保証されない点を考えると、持ち家は投資の意味合いが強いでしょう。売らなければただの消費物。そして相続すると大きな負債。

 

となると、持ち家も賃貸も一長一短で好きな方にしたらいいというのが簡単な結論になりますが、35年よりも後まで住む場合や、子供が家を引き継ぐ場合はそれ以上家賃がかからないという点で考えると、持ち家であればさらに割安感が出るでしょう。

 

あとは家をどれだけ安く手に入れられるかが肝になりますね。

 

 

家はキャッシュで買ってこそお得感が出る

持ち家と賃貸を比べた場合、持ち家のほうが500万円程度安く住めることがわかりました。35年よりももっと家に住む場合はさらに割安感が広がる。けれども仕事との兼ね合いなどで少々不便を感じるかもしれません。

 

と考えると、もっと割安感が無ければ家を買う価値は無い！と考えるのも間違いじゃないと思います。

 

私は賃貸派ですが、ここまで安さを見せつけられたら持ち家でもまあいいかなと思うようになりました。ただひとつ、それには条件が。

 

それは、金利の存在です。今回、年利１％で計算した結果、2000万円を35年ローンで借りた場合はトータルで400万円、年間10万円ほど余計にお金を払う事になります。そのお金を毎年どぶに捨てるなんてもったいないですよね。もし、この400万円が浮いて、さらに500万円で売却できたらトータルで1500万円浮きます。もう一軒家の購入を考えられる額になります。

 

損得だけで将来を決めるのはどうかと思いますが、人生を豊かに過ごすならお金は得をとる方が絶対にいい。とれる選択肢が圧倒的に変わります。その1500万円を投資に回せたら、40年で億万長者になれます（年利5%、複利で運用）

 

 

ちなみに、ローンを組んでお金が浮き始めるのは29年目から。しばらくは割の悪い投資と思って待つのが良いのかな。払い終えると莫大な利益率になるのでやはり不動産は凄い。

 

結論、お金は、どれだけ使わず残すか。残したらどれだけ早くから投資に回せるかが勝負。

年利5パーセント以上で運用できて、かつ元本保証型の投資は探せばあるはずですが、入り口にかかるお金が大きいので、やはりお金をどれだけ最初にためるかが大事ですね。

見栄を張らず、身の丈ちょいマイナスでお金を貯めて、最後に豪遊しよう！